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天津祭出新政后,房价的变数!

2023-08-15 05:44:05 天津365淘房

房地产政策已触南墙,必须拐弯。

天津基本拟好,最快8月落地,但还得等等一线城市。


【资料图】

不仅天津,现在全国视线都集中在北上广深。

导致这4个城市压力山大,历史性拉群开会。

据说,上广深也没了主意,都扭头看北京。

休假完,洪水退,政策就出台,届时全国“六王毕,四海一”。

现在,大家最关心的是——

天津出台政策之后,楼市会有啥反应?

成交量会起来吗?房价会涨吗?该什么时候买房?

如果还认为,出政策=房价大涨,那就太天真。

住房、教育、医疗,是中国的“新三座大山”,移山是顶层战略,不会改。

只是在移山过程中,结合经济状况,做短暂而适度的调整。

所以,凡事“有限有度”。

第一个问题:天津楼市政策的“限”在哪?

也就是说,天津还能有多少政策空间?

全国层面的政策范文是——降首付、认房不认贷。

允许各城市按此抄作业,但可不能抄错了,后果很严重。

天津已执行认房不认贷,还可以抄个降首付。

据了解,市内六区政策不会突破,首套首付两成会在非限购区域。

环城、远郊、滨海,是最大的政策撕口。

还谈不上“史诗级”,影响也不会是“核弹级”。

❶ 降首付,只对一部分人有用。

有买房需求,有月供能力,但存款少,首付不够,利好这类人群。

就算因“认房不认贷”卖一买一算首套的人,也不会只交两成首付。

现在买房,是月供逻辑。

对自己的收入有没有高预期?有没有信心每月高额还款?

差的确实不是那一成首付。

❷ 放限购,给谁放?

· 放给本地家庭:

说明这个家庭已经两套房了,还想再买一套?

有这种情况吗?当然有,但不是最大的份额,不普遍。

现在二孩/60岁以上老人家庭,已经可以买第三套了。

关键要同时放限贷,总不能全款买第三套吧。

· 放给外地家庭:

目前,天津的购房名额不难拿到,条件已经比较宽松。

政策出台后,肯定会带动一波行情。

先以激发存量入市为主,毕竟市场积压了不少观望的需求。

远的不说,6、7月新房成交69、57万方,天津的基本面在80万方/月。

这就积压了34万方……

但短期还无法吸引太多的增量入市。

任何一个市场,没有增量就没有长期行情。

天津楼市,如何能吸引增量进场?

取决于一线城市的示范效应。

第二个问题:一线城市政策的“度”有多少?

一线城市的政策尺度,代表了高层的容忍度。

为什么一个月过去,“只听脚步声,不见人下楼”?

因为摸不准尺度,哥儿四个才开会商量,否则干就完了,费这劲干嘛。

“小作文”表示,政策已拟完,等待批示。

力度不会太大,郊区放限购,利率和首付比例都可能降低。

10月进行二次评估,房价涨幅控制在5%以内。

达到预期就停止,没达到再加码。

空穴不来风,读出几个信息点:

❶房价涨幅不超5%,不能破。

这是一个没有明文规定的数字,房住不炒以来,一直存在。

如果一线只能涨5%,那天津呢?

楼市轮动的核心在于:

一线房价高企,导致需求溢出到二线,转为二线的增量。

2020年,开始过一轮新行情。

2021上半年,天津轮动到了,当时河西、西青已出现5-10%的涨幅。

但知道一线涨了多少吗?

深圳涨30%,上海涨15%,北京涨10%……下半年房企暴雷,轮动终止。

一线不超涨,就不会有示范作用,天津也接不到什么水。

❷政策将会是“追加制”。

高层想要的是,成交量大涨,成交价不涨。

但这个是个BUG,量价关系本身捆绑一体。

只要遵循市场经济,就很难单独控制。

所以,接下来的政策,将会是“追加制”。

只能分阶段评估,一点一点的给。

现在预期刚放出,一线楼市就蠢蠢欲动,房东跳涨、周成交量上涨……

这也给高层反馈了“负向信号”——真怕出了政策,房价控制不住。

因此,三季度的政策会非常谨慎,给一线楼市预留出观察期。

10月之前,允许不涨,但不能忍受超涨。

看透天津的“限”,读懂一线的“度”,就能预判下半年的楼市。

❶天津8、9月的楼市,依旧很难。

8、9月,政策不会“大力出奇迹”。

以鼓励、喊口号为主,水龙头先拧开一点点,测试市场反应。

我们都知道,楼市“积重难返”,不下猛药,根本不会反转。

虽有预期,但开发商等不了。

已经连续3个月成交低迷,8月底很可能出现大面积的“特惠潮”。

现在,苗头已经出现了。

河东几个盘咬上了,环城降价、一成首付……

❷“930”是重要转折点。

9月底,高层将对楼市二次评估。

不局限于一线,也包括二线。

如果市场没拉起来,就要“大力出奇迹”了。

基于现状主观推测,楼市已经不是给点政策,俩月就能起来的。

所以,大概率四季度会下猛药,孤注一掷。

目的是拉经济,让经济数据达标,而不是重拾“对房地产行业的溺爱”。

为什么要“房不刺经”?因为“房能最快刺经”。

❸天津楼市的行情,看到11月。

真正的行情,会在四季度,确切的说是11月。

第一,政策加码,量变引发质变。

四季度政策力度上升,包括降低存量房贷利率等,一系列组合拳真正落地。

对楼市产生刺激效果,激发需求入市。

第二,政策预期11月发酵到顶峰。

一线楼市反应先于政策,天津楼市反应滞后于政策。

8月政策月启动后,一般3个月后,成交量才有所体现。

第三,新盘集中入市。

10、11月天津新盘集中入市,10个左右。

市区居多,金茂体北、中海中医药、格调馥颂花园……

高总价房源集中成交,能提振市场。

至此,完成年初徐主编预测的“驼峰行情”。

上半年靠小阳春,下半年靠政策推动。

再次强调,所谓的行情是量的起势,不是价格的反弹。

现在成交量破历史新低,先修复到正常值。

今年,依旧是修复期。

在正常值基础上连涨3个月,房价才有向上的动力。