踩盘实探 I 华泾8.1万/㎡，值不值？-世界新动态
近日，徐汇华泾“华之门”首发住宅——雍汇庭，售楼处正式开放。
作为上海西南片区约81万方超级TOD综合体项目，雍汇庭和嘉龙汇从拿地开始就备受市场关注。
800万级入住徐汇+华泾房价逆袭+未来四轨交汇+西南新一极商务中心
【资料图】
这些标签打出来，确实吸粉！
毕竟，当前浦西800万级的预算，能买的就只有普陀的桃浦、闵行的古美，还有就是华泾。
如今，古美马上收尾，桃浦表现一般，接下来华泾会如何，还真值得期待！
同时很多伙伴也在一房一万直播间里问：
华泾8.1万/㎡，到底值不值？
今天我们不妨一起来聊聊！
开始之前，大家先来一波投票！
1.雍汇庭现场实探
飞哥第一时间去到售楼处现场，销售给我的反馈就是：
“我们太低调了！没做啥宣传，但客户都到访近800组了！”
其实，小区体量并不大，就只有4幢可售，共计412套房源。一周不到的时间，来访800组，这热度大家心里有数了吧！
产品主力是约101㎡3房源（362套），约152㎡3+1房（50套），精装交付。
针对项目，主要说3点：
首先，积分！
据销售口径，项目预计将分两批推售（按照施工进度确实如此）。首批房源为1#、2#，均为约101㎡3房。
面对浦西千万级左右凶猛的改善需求，这400多套房子还不是一次性推完，入围分是不是要更高了，emm~
目前来看，目测65分+比较保险！
其次，装标！
装标目前还没定，三大件是有的，但期待值别太高。
再者，项目北侧有教育用地规划，是加分项。
参考周边二手小区漓江山水花园，对口的是华泾小学以及紫阳中学，当前教育资源一般。
值得期待的是项目北侧的教育规划用地。
最近有消息曝光：逸夫小学+世外中学国际部将落户华泾。虽然都是民办，但这样的阵容，不得了！（信息来自上海徐汇公众号：徐汇“南部中心”有了新动作！聚焦“八新”目标实现高质量产城融合）
截图来自上海徐汇公众号
目前华泾有教育规划用地的有两处，一处在北杨人工智能小镇小镇，一块就在华之门。至于未来这两所学校花落谁家，拭目以待。
另外，小区人车分流设计，带连廊，无会所，整体的得房率不算高，大约71-73%！
结合上述信息来看，雍汇庭的用材用料肯定不能和桃浦宝华之类的比，总体中规中矩，有徐汇“撑场面”，还是很热门。
最后附带回答下大家比较关心的“人生终点站”问题。
大家看下面这张配套图，益善殡仪馆直线大概1公里左右，中间隔了绿地和华之门商办地标，个人觉得影响其实不大。
雍汇庭预计五批次入市！
感兴趣的朋友
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2.逆袭的华泾
其实说到华泾，之前很多人可能都会选择性“忽视”，徐汇怎么可能还有这么个在外环的“小老弟”（实际上是跨了中外环）？
尤其是在华之门规划&15号线通车之前，这里尚处于“流量荒漠”，相对于徐汇其他地区而言，交通不便、有点偏远，因此华泾的“存在感”非常低。
更多的印象就是龙吴路上尘土飞扬，配套落后……
但随着近些年的蓄力，以及徐汇的资源倾斜过来，肉眼可见华泾的蜕变。
商业：龙湖天街2019年开业，约6.5万方体量虽然不大，但总算弥补了华泾大型商业的空白
教育：徐汇是教育大区，但是以前华泾的却是“菜小和菜中”的聚集地。随着近两年徐汇中学（南校）和高安路一小（华展校区）入驻，华泾公立教育薄弱局面开始扭转，资源也变得丰富起来。
到目前为止，华泾拥有的高中资源丰富，附近不仅有上海滩头块招牌上海中学，还有徐汇中学南校区、民办位育高中部等等。
初中有华育中学初中部、紫阳中学（被华育托管）等。
小学除了有高安路一小（华展校区），还有上汇实验学校开办。
上汇实验学校是九年一贯制公办，上中系的亲儿子，这实力不用多说了吧！
2023年上汇实验学校招生要求
轨交就不用多说了，从0轨交到1轨交再到4轨交质的飞跃，直接让一众外环外板块羡煞双眼。
你现在也可以找一找，外环外能凑齐4轨交（含规划公示的线路）的，还有谁？
飞哥能想到的，首先是大虹桥（2/10/17/嘉闵线），然后是华泾（15/19/23/机场联络线）
另一个大家可能想到的是杨行。杨行目前已经有1/3/19号线，但22/24号线都暂未写入《上海市轨道交通建设3期规划》，因此只能算3轨交。
看到这里，大家平常说的卧虎藏龙，用来形容华泾再合适不过了。
最为重磅的，当然还是华泾的产业规划。
现在每个区域都知道，要想留住人才，创造价值，就必须走产城融合的道路。不然，只能沦为核心产业区和商务区的“睡城”。
在产业这方面，华泾格局打开。
要知道，“华之门”所在的位置，属于徐汇和闵行的交界处，正是传统观念里所谓的“三不管地带”。
现在，徐汇给华泾打出了“西南门户”的王炸牌，就是要着力发展华泾的。毕竟，徐汇城区难有大规模地块，徐汇滨江也开发的七七八八，触角只能向南延伸。
华之门：地上总开发体量约81万㎡的华之门综合体，产品形态包罗万象，未来将形成集聚商业服务、总部办公、品质居住、文化休闲的功能高地，建成后将成为徐汇区新生商业地标。
内部规划约35万㎡ 商业面积、约10万㎡酒店配套、约9.3万㎡高端住宅，以及教育、社区服务配套等约6.4万㎡。绿地总面积约24.37公顷，凭借超大体量规划，华之门综合体整体体量预计将超越新鸿基徐家汇中心ITC中心（约58万㎡）。
而且徐汇不仅自己搞，还联合着闵行一起开发。
闵行的进取心大家都知道的，所以给梅陇打出了“中部崛起”的概念，刚好和华泾产生联动，未来这一片区的居住和产业规模，相当值得期待。
这些蜕变可都是集中在近5年左右，因此大家再也不能拿以前的“有色眼镜”来看待华泾。
3.华泾的二手市场
这些蜕变当然反映在了华泾的二手市场上。
曾经，华泾的房价一度是徐汇垫底的。
数据来自一房一万
如今，华泾的板块价值正在“觉醒”！
2021年，华泾首度超越了隔壁邻居南站板块，整体来到了8万/㎡大关。
虽然还是排名靠后，但这“洼地”已经开始“不洼”了。
而且势头还挺猛，近5年来涨幅竟然跃居全上海TOP3，仅次于前滩和联洋。 作为外环板块，这里的城市界面和房龄更优秀，也是同价位段（7-8万/㎡）涨幅最高的。
数据来自一房一万
接下来，我们具体来看下华泾的房价梯队。
华泾次新房成交数据：
比较有代表性的印象欧洲（联排别墅、洋房）和旭辉朗香郡（洋房），两者都对口高安路一小，成交价稳定在10万/㎡左右。
华泾早期商品房成交数据：
早期商品房楼龄基本都在15年以上，成交价格稳定在6-7万/㎡左右。
因为华之门周边商品房社区较少，最近的就是漓江山水花园，大家可以综合评估下雍汇庭和嘉龙汇的倒挂空间。
飞哥保守估算，以华泾当下的发展势能，想象天花板预计在12万/㎡左右。
当前以8.1万/㎡入手华之门住宅，“香水指数”还是很高的。
总结：
1.华泾的蜕变肉眼可见，徐汇800万级+未来4轨交+华之门约81万方综合体+可预期的倒挂，就已经决定了项目热度不会低！
2.当然，华泾的发展还要看长线，也要谨慎产业规划带来的“泡沫”。
有大饼当然好，但什么时候落地，什么时候落到嘴里，还是要看徐汇-华泾接下来的动作。
不过，从销售嘴里得到的部分客户的反馈是——
“产业真的要等，未来5年内能把四轨交和华之门商业落实，就已经很不错了，800万先入手再说。”
