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1-7月房地产市场延续弱复苏态势

2023-08-19 01:14:55 新华财经

8月15日,国家统计局发布1-7月份全国房地产市场基本情况。数据显示,当前房地产行业面临供需关系不平衡和较大的资金压力,房产市场探底。商品房销售面积和销售额持续下降,房企到位资金降幅扩大,销售回款仍然困难。随着政策端发力,各地促销力度加大,上半年“保交楼”竣工情况取得积极进展,房地产复苏的概率增大。


(相关资料图)

一、销售面积单月降幅略有修复

据国家统计局数据,1-7月份,商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元,下降1.5%,其中住宅销售额增长0.7%。7月末,商品房待售面积64564万平方米,同比增长17.9%。其中,住宅待售面积增长19.5%。

图表1:全国商品房销售面积及销售额增速(%)

来源:国家统计局

从单月销售数据来看,7月单月销售面积环比下降46.1%,同比下降15.5%,同比降幅略有修复;7月单月销售金额环比下降44.7%,同比下降19.3%。7月销售环比回落幅度略超预期,市场仍延续弱复苏的态势。

从销售均价来看,7月全国商品房销售均价环比提升,同比降幅扩大。7月单月商品房销售均价为10440元/m²,环比增长2.6%,同比下降4.5%。销售均价同比下降存在结构性原因,分区域来看,1-7月东部/中部/西部/东北部销售面积同比分别为-1.1%/-11.1%/-11.2%/+0.1%,7月单月销售面积同比分别为-18.2%/-9.3%/-13.6%/-28.7%。中部、西部、东北区域销售面积单月同比降幅有所收窄,但此前销售表现较好的东部区域降幅有所扩大。

7月销售市场指标再度下滑,在连续多月市场下行下,市场预期持续下跌。近期中央及地方,尤其一线城市表态研究部署新政策出台,将在一定程度上提振市场活跃度,市场四季度有望企稳回升。政策端发力推动房地产业复苏,近期住建部提出大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率;改善性住房换购税费减免;个人住房贷款“认房不认贷”;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付;要深化住房供给侧结构性改革,希望建筑企业和房企积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。北京、深圳、广州、上海等地方政府也相继发声将研究落实相关政策,郑州、南京等代表性二线城市需求端优化政策落地持续推进。对市场情绪有比较明显的提振效果,对刚性和改善性住房需求的释放起到正面作用。

二、房企到位资金降幅扩大,销售回款仍然困难

1-7月份,房地产企业到位资金78217亿元,同比下降11.2%%,累计同比降幅扩大。其中,国内贷款9732亿元,下降11.5%;利用外资30亿元,下降43.0%;自筹资金23916亿元,下降23.0%;定金及预收款27377亿元,下降3.8%;个人按揭贷款13950亿元,下降1.0%。销售相关分项同比降幅扩大。而7月到位资金9420亿元,按照可比口径推算同比下降16.2%,单月到位资金同比降幅收窄。

图表2:全国房地产开发企业本年到位资金增速(%)

来源:国家统计局

销售维持弱复苏的态势下,后续销售回款将持续拖累到位资金修复。外部融资相关分项仍存在缺口,支持政策延续。7月10日,央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,对2022年11月11日发布的金融十六条中有关政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日,其余政策长期有效。本次延期主要是为2023年5月11日之后到期的存量贷款展期不调整贷款分类提供政策依据,但是不能解决展期之后再次需要展期的问题。到今年第四季度,部分房企资金压力可能会边际趋紧,或重新进入融资端支持政策的观察点。

三、新开工和投资降幅加大“保交楼”竣工面积回升

1-7月房地产新开工面积为56969万立方米,同比下降24.5%。从单月数据来看,7月新开工面积同比下降25.9%,单月降幅有所修复。1-7月房地产竣工面积为38405万立方米,同比增长20.5%,增幅扩大。从单月数据来看,7月单月竣工面积同比增长33.1%,竣工单月增速回升。

1-7月房地产投资同比下滑8.5%。7月全国房地产开发投资额为9167亿元,按照可比口径推算单月同比下滑12.2%,连续三个月单月降幅超10%。当前新开工和竣工分歧延续,施工面积持续承压,1-7月房地产开发企业房屋施工面积同比下降8.5%,较1-6月降幅扩大1.9个百分点,施工面积同比降幅加速扩大,对房地产投资的支撑走弱;房企投资拿地无明显放量趋势,去年以来土地成交价款降幅较大对今年土地购置费构成拖累,共同制约房地产投资修复速度。新开工持续承压的原因主要在于销售热度回落影响房企信心,去库存化率和成交价无明显改善,房企补库存动力不足;土地成交缩量趋势未改,此前地方城投拿地项目入市节奏缓慢加剧新开工缺口。

从竣工面积数据看,“保交楼”工作取得了积极有成效的进展,在今年下半年“保交楼”工作需要进一步落实各类资金,积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中。根据国房景气指数显示,7月份的房地产开发景气指数为93.78,显示市场整体还保持一定的活力。

综合以上数据分析,房地产市场目前面临着较大的调整压力,供需关系不平衡和资金压力是主要原因。未来,政府应加大调控力度,促进市场稳定发展。